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제공일자 2017-10-12 자료구분 해명자료
담당자 김필래 전화번호 032-453-7851(TF추진단7191)
제공부서 경제자유구역청 송도사업본부 개발계획총괄과 업무분야 -
제목 송도6·8공구 개발사업 관련 인천시의 입장
부제목 -
첨부파일
송도68공구 주요 쟁점사항 관련 기자설명회 보도자료(경제청 개발계획총괄과) 2017.10.12 (최종).hwp
보도내용
1. 사업계획조정 합의서를 체결한 경위


□ 경제청은 SLC와 2007. 8월 개발협약을 체결하고, 송도 6․8공구(176만평)에 대한 독점개발권을 부여하여 151층 인천타워를 포함한 업무․상업․주거 등이 복합된 국제도시 개발을 추진하였으나,
※ SLC : 포트만 + 현대건설 + 삼성물산 + SYM
❍ 2008년 국제금융위기 이후 부동산경기 침체 등에 따른 사업환경 악화로
인천타워 등 당초 계획 안 대로 사업추진이 곤란한 상황에서

❍ 인천시도 채무급증에 따른 재정악화로 토지매각을 통한 재원확보 필요성이
제기되어 2010. 8월부터 사업조정 협상을 개시하였음




□ 기존 개발협약 및 토지공급계약에 따라 사업조정을 강제할 수 있는 경제청의 협상 주도권이 미약한 상황에서,
❍ 일방적 계약해지시 사업 장기 지연 및 손해배상 소송 제기 우려가 있었고,
SLC는 시장상황, 타당성 등에 따라 사업조정 요구 가능한 사항이었음


❍ 사업계획 조정이 지연될 경우 공공손실이 증가(연간 1,290억원)하고
IFEZ 재원확보가 곤란하며, 기매각토지에 대한 SLC와의 분쟁을 대비하여
법적 위험요소의 조기 해소가 필요하여
- 합의 지연시 세입 감소, 기반시설 등 비용 증가, 토지매각 재원 확보 곤란, 송도국제도시 전체 개발 악영향
- 리턴 방식으로 SLC 동의 없이 2012. 9월 매각한 토지 3필지(A1,A3,R1) 소유권 이전시 협약상 인천시 채무불이행 확정으로 막대한 손해배상 우려

□ 4년 동안 총 89회에 걸친 협상 결과를 토대로 토지대금 등 합의서안을 작성하여 시의회 등에 사전 설명 후 합의서를 체결하였음
- 6‧8공구 가용토지 69만평 중 10.3만평만 SLC에 제공하고 잔여부지 개발권 회수
- 300만원/평(SLC 기투입비용 등 반영시 실부담금 약 550만원/평)





2. 토지가격을 평당 300만원으로 결정한 것은 헐값 매각과 과도한
특혜를 준것이라는 지적

□ 토지가격은 조성원가 등을 감안하여 총89회 걸친 협상을 통해 합의한 가격이나,
❍ 사업계획조정 당시 송도6․8공구는 기반시설이 완료되지 않은 미개발지
상태였고 SLC의 기투입비 등을 고려할 경우 SLC의 실부담금은 약550만원
으로 공시지가 수준이어서,
❍ 현재의 부동산 시세를 기준으로 단순비교하여 가격을 비교하는 것은 무리가 있음
* 2015.1월 공동주택 공급단가 약703만원/평(5․7공구), 6․8공구 예상감정가 약595만원(5․7공구 85%적용시)


□ 또한, 경제청은 사업계획조정시 IRR(내부수익률) 12%초과분에 대한 개발이익 50%를 재분배하는 것으로 합의하여, 향후 SLC 공동주택사업으로 개발이익이 발생할 경우 인천시에 회수를 할 수 있도록 하였음


□ 따라서, 토지 300만원 결정은 현재 기준으로는 저가공급으로 볼 수 있으나, 당시 6․8공구 개발여건과 토지리턴 매각 문제 치유 등 조속한 합의가 필요한 상황에서 SLC와 합의를 위해 불기피하게 결정한 금액으로, 합의서 체결을 통해 송도6․8공구 대부분(가용토지 69만평 중 59만평) 개발권을 회수하였고, 일부 개발이익은 환수할 예정이어서 과도한 특혜로 볼 수 없음


3. 151층 인천타워가 무산되었으나 SLC를 해지하지 않은 사유에 대하여
□ 인천시와 SLC는 당초 151층 인천타워의 백지화가 아닌 층수조정 및 이윤분배에 대한 사업계획 조정 협의가 주 협상내용으로서,
❍ 당초 개발협약 및 토지공급계약 상에 151층 인천타워의 완공의무가 법적인 강제
조항이 아니므로 협약을 해지하기에는 사실상 어려움이 있었으며,
❍ 또한, 인천시 채무 급증에 따른 교보증권의 리턴토지(A1,A3,R1)의 매각으로
인하여 경제청이 협약상의 불리한 사항에 놓이게 된 사항이었음




□ 따라서, SLC와의 인천시간의 최선의 협상을 통한 사업계획조정합의를 도출하였으며, SLC와 협약의 해지, 시행자 지정 취소시 SLC에서 가처분 신청과 손해배상청구 및 인천시 매각토지의 매각 중단 등이 우려되어 협약을 해지하지 않았음




4. 사업계획조정 합의시 개발이익 환수 및 시기․방법이 미포함된 사유

□ 2015. 1월 사업계획조정 합의서는 그동안 4년여에 걸쳐 협상하였으나 합의치 못한 송도6․8공구 개발사업에 대해 상호 큰 틀에서 합의한 것으로 세부적인 사항까지 명시하지 못하였음

□ 2016년 개발이익의 효율적 환수방안을 모색코자 인천발전연구원에 의뢰하여 블록별 환수방안이 인천시에 유리하다는 제안을 받고 2017년부터 SLC에 블록별 정산을 요구중임
□ 앞으로 개발이익에 대한 구체적인 환수 및 시기․방법을 SLC와 합의하여 개발협약 변경시에 세부사항을 구체화할 계획임



5. 사업계획조정이 인천시의 재정에 기여한 측면

□ SLC와의 사업계획조정 협의를 통하여 사업계획 조정 전에는 약 1조 6천억원의 세수가 예상되었으나,
❍ 사업계획 조정 협의 후는 5조 6천억으로 약 3조원 9천억원 이상의 세외
수입이 증대되는 효과가 나타난 것으로 분석됨

⁕ 사업계획조정 前 토지매각 금액

계약면적(㎡)
계약금액(만원)
평균 공급가(원/평당)
비고
2,278,347 (68.9만평)
165,656,232
240만원




구분
내용
매각면적
매각가격(만원)
비고
매각완료
토지현황
8공구 매각토지 (북단토지) 및 SLC 매각토지 등
842,345㎡ (25.4만평)
225,787,700
실 매각금액
잔 여
토지현황
68공구 미매각
토지 전체
1,436,002㎡ (43.5만평)
335,749,000
추정금액
합계

2,278,347㎡ (68.9만평)
561,536,700

⁕ 사업계획조정 後 토지매각 금액
* 잔여토지는 현 공동주택, 상업시설 평균 매각가 적용

□ 따라서, 사업계획조정은 인천시 및 경제청의 재정 건전화에 기여하여 세입증대의 효과를 가져온 사항으로, 향후 신규 랜드마크계획 추진이 가시화 될 경우, 잔여토지에 대한 매각금액은 추가적인 증가가 예상됨


6. 향후 6․8공구 계획에 대하여

□ 송도6․8공구 중 SLC에 제공한 공동주택부지(10.3만평)는
❍ SLC와 개발이익 환수 시기 및 방법에 대해 조속히 합의하여 SLC에 과도한
이익이 발생치 않도록 조치하고,

□ 공모사업부지(39만평)에 대하여는
❍ 대상산업컨소시엄과의 우선협상자 지정 취소문제 등이 정리된 후 경제자유구역
지정 취지에 부합하는 방향으로 사업계획을 보완하여 추진할 예정임
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